第14 回HOME’S 不動産投資フェア
1月28日（土）東京ビッグサイト 東２ホール

まだまだ続く日本国内の低金利政策、2 万円をうかがう株価上昇（3月20日現在）を受けて、盛りあがる日本人投資家たちの不動産投資熱に応えるかのように、日本最大クラスの不動産投資フェアが不動産・住宅情報の最大手HOME’S の主催により開催された。海外を含む様々な出展企業のブースが並ぶ中、多くの投資家が会場に集まり、特設会場で行われた竹中平蔵氏や米国の著名な投資家Philippe Ziade 氏らの講演は全て満席、立ち見もでる盛況さであった。
活況な不動産投資市場の今をレポートしたい。

米国にて不動産事業を興し、一代で圧倒的な成功を収めたフィリッペ氏。
「サブプライム～これからのトランプ時代までの米国不動産投資の成功法則について」をテーマに語る。会場は立ち見も出る盛況ぶり。

アメリカの不動産市場において一代で成功を納め、ウォール街でも有名なフィリッペ・ジアード氏。
トランプ政権が米国の不動産市場にどのような影響を与えたのか、そして彼の持つ不動産投資の必勝ノウハウなどについて語ってくれた。会場は立ち見も出るほどで、熱気にあふれ、投資家たちの米国不動産への関心の高さがうかがわれた。

本日はまず、皆さんが非常に関心を持っているトランプ政権がアメリカの不動産マーケットにどのような影響を与えるかということについてお話したいと思います。市場はトランプ政権に大きな期待を持っています。株式市場も選挙直後から上昇し、2016年の最高レベルにまで上昇を続けました。全ての重要な指標は記録的に回復し、ＥＵ離脱やトランプ選挙勝利のイベントに先だった終末期の予測を上回りました。ダウ平均は歴史上の最高値にまで上昇し、ナスダック市場、ハイテク関連株も好調です

トランプ氏はビジネス活動のコストを減らす、と明言していて、ビジネス界には好意的です。今後、ＥＰＡ（環境保護庁）の規制を緩め、オバマケアの廃止で経済成長を目指した施策を行うとしています。さらに法人税減税、規制緩和をすることによって個人、中小企業がローンを使いやすくするようにしようということなのです。この規制緩和により多くの人が繁栄することになるでしょう。

トランプ氏は不動産業界の成功者であり、彼は不動産業界を押し上げるために何をすべきかを知っています。中小銀行に対する規制緩和によって、これまで建設・土地の開発に対して資金供給をしてきた約1万の地方銀行がさらにローンを供給することが出来ます。結果不動産業界の拡大につながります。保守的すぎる貸付の原因は近年の政府の金融機関に対する訴訟の多発でした。トランプはそれを排除することによって中小銀行のローン件数を増やし、不動産業界を拡大することが出来るとしています。規制の緩和は住宅にかかる余計なコストを削減します。結果として、それは住宅開発を促進することになります。

トランプ政権がアメリカの不動産に対して良い影響を与えることはご理解いただけたかと思いますが、どこの不動産にでも、どこのエリアにでも投資していいわけではありません。今日の技術においては個人が膨大な情報にアクセスできるようになりました。それによって公開された情報には誰もが平等にアクセス可能です。ただし計算できるリスクを安心できるレベルまで持っていくのは大変困難です。オンライン化によってオフィスビルやショッピングセンターの空室率が増え続けています。これらへの投資は十分な調査の上で行ったほうがいいと思います。一方「実際に人が住む場所」が必要なくなる時代はありません。アメリカは先進国の中で、人口が増え続ける数少ない国のひとつでありますが、諸外国からの富裕層、技術力ある移民が増え続けています。これは米国の不動産市場にいい影響を与えています。

日本に来て驚いたことがひとつあります。それは、日本では非常に良い状態にある建物であっても、築年数によってその価値は下がり、最後には土地の値段しかなくなってしまうことです。ところが米国では、需要があるにもかかわらず、供給が足りないエリアの物件であれば、古くなってもその価値が保持され、あるいは上昇することがほとんどであり、これは日本の不動産市場と大きく異なる部分です。

アメリカではＩＴ、ベンチャー企業の台頭により「経営の二極化」が進んでいますが、「実際に雇用人数と流入人口が増加しているエリア」を見極めて投資することが自分の保有する不動産の借り手、買い手を確保する上で非常に重要となっています。ebay もGoogle も本社は北カリフォルニアのシリコンバレーにありますが、いずれもロサンゼルスに雇用が流出しています。重要なのは本社の場所ではなく、実際に人が通勤する雇用があることが重要です。その他、人口が増えている要素があるのかなど、人口推移を知ることは投資先を見極めるために非常に大切
です。

もうひとつ、投資先を見極める上で、非常に重要なことは天災のリスクを知ること。いくら築年数が古くなってもエリアと物件を見極めれば物件価値が落ちにくいアメリカの不動産と言えども、不動産は現物であり、天災があれば物件はダメージを受け、修繕リスク、空室リスクを伴うことになります。アメリカは非常に広く、カリフォルニア州だけでも日本の１・１倍の面積があります。そのため日本では想像できないハリケーン、トルネードなどの天災リスクを伴うエリアが数多く存在します。それをふまえて、投資に適しているエリアはどこかと聞かれたら、私はロサンゼルス郡の一部とラスベガスと答えます。

不動産投資には必ず「天災によるリスク」が存在する。恒常的に自然災害の起きる日本は不動産投資において、米国より不利になるかもしれない。米国でこれらを考える時にはラスベガスは非常に災害によるリスクが低い土地であり、不動産投資に有利なポイントになる。

派手なネオンサイン、スロットマシーン、世界中からギャンブラーが集まる街など、この街にはちょっと投資対象としてはネガティブな印象を持つ人もいるかもしれない。
しかしそのラスベガスで今、大きなパラダイムシフトが起きている。
そしてその誤解こそが投資家にとっては絶好の投資機会になっているのだ。

Las Vegas
砂漠の中に突然現れるギャンブルとエンターテイメントの都市、ラスベガス。この郊外がアメリカ不動産投資のチャンスにあふれた場所とフィリッペ氏は語る。

マイナスイメージが投資機会を生む

ラスベガスの人口は順調に増加しています。2000年の140万人から、今では230万人を超える勢いです。これはこの16年間で50％以上の増加率となります。さらにラスベガスにはプロスポーツチームの誘致計画があり、正式に進出が承認されているチームのひとつはプロホッケーチーム、もうひとつはＮＦＬプロフットボールチームのレイダースです。プロチームが誘致されればメジャーな都市として認知されるとともに、不動産価格の上昇が期待されます。
ラスベガスのあるネバダ州は州税と市税がありません。他の税率も低く設定されているため大幅な法人税、所得税の削減が出来るので世界中から富裕層の流入と法人の移転が増え続けています。例えば「グレーターラスベガス」は岩山で360度囲まれた限られた土地にもかかわらず、今や230万人を超える都市になっていて、住宅への投資には借り手、買い手の需要が堅く見込める非常に健全な不動産マーケットになっています。
ラスベガスには退職の時期を迎えたベビーブーマー層の流入が増加しており、税金が安いので年金の節税が出来ると同時に、雨の少ない気候の良さも彼らにとって魅力的な場所となっています。ラスベガスは地震を含む天災のリスクがほぼ皆無に近いところから、工場の誘致にもつながっており、工場の誘致にもつながっており、住宅市況にはいい影響を与えています。
ラスベガスの既存の不動産を活用した資産保全、資産形成はもちろん、法人・富裕層の増加に伴い、法人の役員向け、富裕層向けの住宅が大幅に不足しているためこれらの開発案件への投資も非常に魅力的なものとなるでしょう。

最悪のシナリオと出口戦略

　「ただし、アメリカの不動産投資はエリアと投資対象さえ間違えなければリスクがない、と考えるのは間違いです。サブプライムローン問題やリーマンショックの時には数多くの不動産投資家や不動産業者が破産、倒産しています。大事なのは市場の動向を先読みし、戦略を素早く切り替えるスキルが必要なのです。
これらの問題が起きたときに利益を出し続けられた理由をよく聞かれますが、不動産は市場の変数をよく理解していれば利益が出ると信じています。原則はいつも同じで、市況によって変わりません。変わるのは投資の手法、アプローチ、プロセスと効率的なシステムです。
まず最悪のシナリオは何かを見極めること。それが投資をするかどうかの判断基準になります。最悪のシナリオが自分の受け入れられるものなら投資をします。将来いくら儲かるかということは投資基準ではなりません。いったん投資を始めたらすぐに利益を最大限にするためのあらゆる手法・プロセスを検討します。市場価格が下がっている時にはさらに安く物件を仕入れ、適格な修繕・増築によって付加価値を付け、市場価格で売却し、収益を得ます。市場価格が下がっている時は物件の供給が豊富にあり、取引が活発である利点があります。そのため良い値付けができればすぐに売却することが出来るのです。欠点は市場価格が下がり続けていること。良いタイミングで売却するためのシステムを開発することが必要です。
逆に市場価格が上がっている時、人は高い物件購入価格でオファーしがちです。それは投機と呼ばれるものです。それらを防ぐには将来性のある物件を入手するルートを数多く持ち、付加価値を付けて売却すること、開発案件など需要に供給が追い付いていない分野に注力すること、これによって市況に関係なく不動産投資の収益を得られるのです。不動産投資の要は常に『人』であり、長年の経験と人脈、情報を持つ人が将来性のある物件を見極めることが可能であり、物件価値を高めるのも適切な売却を決めるのです。最後に「リスクを取らないリスク」「リスクを取るリスク」のどちらが資産形成、資産保全にとってリスクがあるのか考えれば明らかでしょう。ぜひアメリカを活用した形で資産形成・資産保全をされ、自分が間接的に日本経済に貢献できればと思っています。

トランプ政権誕生以降、にわかに注目を集める米国の不動産市場。
中でも日本人にとって最も身近なロサンゼルス周辺には、日本企業が数多く進出しており、からっとして温暖な気候もあってとても過ごしやすい。そこで数ある物件の中でも素晴らしいロケーションを誇るサンタモニカ、ロス、ビバリーヒルズの３つのハイグレード物件を紹介しよう。
いずれも非常に希少な土地に建ち、デザインも素晴らしいものばかり。
投資物件として、別荘としても価値あるこれらのレジデンスに注目したい。

パリセーズ・キャピタル・パートナーズのブース。今回は日本人にも親しみやすいロサンジェルスの高級レジデンス3 つを紹介している。

活気あふれるロサンゼルスからハイセンスな物件を紹介

デイビッド・オレンスタイン

ロサンジェルス出身のデイビッドはパリセーズ・キャピタル・パートナーズおよび上海の不動産市場に焦点を当てたパシフィック・エスパラネードの設立パートナー。
住居、店舗、オフィス、個人住居の改築から街区サイズの多用途な複合施設の再生まで広範囲の案件を扱う。ハーバード大学卒業、修士号を取得、ハーバード・ロー・スクールにて法務博士号を取得。

※PALISADES CAPITAL PARTNERS（パリセーズ・キャピタル・パートナーズ）
ロサンジェルスを基点とし、世界レベルの建築家や著名デザイナーとのコラボレーションにより南カリフォルニアのライフスタイルを体現する高級不動産開発企業。

 

不動産売買のマッチングから不動産投資会社と投資家のマッチングへ

過去最大規模となったLIFULL HOME’S の不動産投資イベント。
近年投資家の裾野が広がり、成長著しい不動産投資市場。
海外不動産市場にも関心が高まる中、今回のイベントはどのような意味合いがあったのか。
主催会社LIFULL の数野氏にお話しを伺った。

市場を盛り上げるためのリアルなマッチングイベント

会場には多くの投資家たちが詰めかけセミナーにも積極的に参加していた。

―今回のイベントは会社としてどのような位置づけになるのでしょうか？
不動産投資イベントは数えるともう14回目になりますが、今回はその中で最大規模になるものです。弊社は、LIFULL HOME’S というサービスを運営しており、不動産を借りたい、買いたい、売りたいという人に、インターネット上を中心として、マッチングを支援している会社ですが、不動産投資は、なかなかインターネット上だけでは成立しづらいため、リアルのイベントを開催して、不動産投資会社と投資家を会わせる機会を設けようと始めたものです。今回の規模になったのも、不動産投資市場への期待の高まりを示していていると考えています。今後は国内に留まらず、海外不動産投資家をターゲットとしたインバウンドや、海外不動産を取り扱うアウトバウンドの市場も活性化させていきたいですね。

―不動産投資熱というのは今なぜ盛り上がってきているのでしょうか？
低金利政策が続いているというのがやはり大きいですね。サラリーマン投資家も増えてきています。これまでは専門の投資家しかいなかった分野に、サラリーマンが気軽に参加できるような環境が整ってきています。今回イベントに参加された投資家、不動産投資会社双方から非常に高い評価を受けることが出来、十分に当初の目標は果たせました。
参加不動産会社は過去最大の30社、直接、多くの投資家と一度に話を出来ることが評価を受けられました。投資は初めてという初心者から、経験豊富な方々まで経験値も年齢層も、幅広い方々にお越しいただけたので、その点も参加企業から評価が高かったですね。

―投資家側の声としてはどうだったのでしょうか。
会場での講演を目的にご来場いただいた方の評価は特に高かったですね。　参加者の投資経験の成熟度を意識して講演のプログラムを用意しましたので、自分のレベルに合わせて聞きたい講演を選ぶことが出来、1日でいくつもの講義を聞けるというのも評価が高かったですね。招待講師の講演は全て満席で、特に日・米それぞれでおよびした投資戦略の一人者フィリップさん、竹中平蔵さんの講演は立ち見まで出るほどでした。

―トランプさんの影響はどのようにお考えですか？
株価と為替の動き次第ですが、現時点（3月末）では日本人にとっては「買い」の局面にあるように思います。

不動産投資に関する安心と安全な環境と情報を提供

慶應大学名誉教授竹中平蔵氏、グローバル経済や世界情勢を踏まえて「日本の今後10 年の行方」について講演が行われた。

アメリカの不動産も上昇していますが、タイミングによっては投資のチャンスと言ってもいいでしょう。日本でも株価や為替の影響で「買い」の局面がやってきています。その動きに注視しておきタイミングを逃さないことですね

―米国は日本とはずいぶん制度も違うようですが。
米国では州ごとに税制や規制に関する制度が違い、州によっては州税や市税がなく（ネバダ州など）日本とは大きく異なる場合があります。そのため、海外不動産投資の細かい情報や各国の事情を正しく伝え、安心して投資できるような入口を作るということが今後アウトバウンド市場を活性化させていくためには重要だと考えており、弊社でも新しいビジネスモデルとしての取り組みを始めていく予定です。

―インバウンドについてはどのように展開するのでしょうか。
今は台湾、香港、シンガポール、インドネシアなどアジアの富裕層を中心にインバウンドの事業サポートをしていますが、言語の問題から、日本の税制や法制度などクリアしなければならないので、日本の不動産会社が対応しきれない部分を我々がサポートしたいと思います。２０２０年までは日本の不動産は世界中から注目されます。来年度には海外へ向けて、英語版、中国語版なども用意していく予定です。

―今後の不動産トレンドについて
海外不動産投資は今後さらに注目されるでしょう。日本の投資家も海外の不動産投資に関する安全や安心がもっと分かりやすくなれば、投資熱も活発化します。日本の不動産市場においても「民泊」利用の規制緩和によって、投資の仕方に選択肢が増えます。
これは海外投資家にも注目されることでしょう。今回はラスベガスやヒューストンの物件をご紹介しましたが、限定的な場所で開発が入れば、上昇局面に入ることは十分に期待出来るし、米国では日本と違って建築物の価値が下がらないということも大きいですね。海外への不動産投資に関して、今は大きな転機に来ていると思います。
各国の情報を集めて、投資家が安心して行えるような環境を作り、提供していくということ、それが当社の役目であり、今後のLIFULL HOME’Sのひとつの大きな事業となっていくことになります。