リーマンショックを端に発した不動産価格の下落からも復調し、歴史的な円高背景もあって、海外不動産投資が資産運用のポートフォリオの一つとして定着している。
海外不動産投資との、心地良い付き合い方とは。

好況のマレーシア経済を象徴するクアラルンプールのペトロナスツインタワー。
©Foreland Realty Network Japan

　いま、多くの投資家が海外不動産に注目をしている。国内における終わりの見えない不況下、増税や赤字国債の発行、株価の低迷といった要因が重なり、国内に大切な資産を残すことに不安を感じるのは当然の流れである。もちろんネガティブな動機だけがそうさせているわけではない。歴史的な円高による海外の不動産に対する割安感は、投資家の目を海外に向けさせるに十分に魅力的であり、実際、経済成長を背景に活発な不動産市況を見せる国もある。
　リーマンショック以降の世界の全体的な不動産マーケットはどうだろうか。不動産コンサルタントの吉崎誠二氏は言う。「２０１１年頃から元に戻り、現在ではすでに回復済み、といった状況です。リーマンショック以前より上回っているエリアも一部あるようです」。同氏はまた、予想以上に早く不動産マーケットに投資家が戻ってきた理由を、デリバティブといった紙の資産とは異なる不動産投資ならではの特徴にあると分析する。つまり、不動産投資では不動産という実物があり、ゼロにならないという安心感がそうさせたのではないかと言うのである。

　投資先は年によってブームが生まれる傾向にある。例えば、少し前にはオーストラリアやニュージーランドへの投資が大きな話題となった。シンガポールは10年ほど前から現在に至るまで、ブームから安定的な人気を誇る投資対象国へと定着した。シンガポールに追いつこうと成長を続ける隣国マレーシアも依然として高い人気を誇っている。最近では北米が注目され、視察ツアーの案内を目にする機会も増えるなど、今後ブームになる気配を見せている。
　前述の吉崎氏は、北米での不動産投資が注目される要因の一つに、投資のしやすさがあると指摘する。この投資をしやすくしているのは統計やデータの充実度である。
　不動産投資では〝分からないことは一番のリスク?と考えられるが、投資顧問会社やプライベートバンクは統計やデータが豊富に揃えば詳細な分析ができ、ボラタリティ（価格変動のぶれ幅）や安定性をある程度まで読むことができるようになる。つまり、分かることでリスクが緩和され、その分析結果を受けた投資家が行動しやすくなるという流れができているのである。
　アメリカに比べ東南アジアでは、一般的にこういった統計やデータが入手しづらいと言われている。しかし、データ不足という弱点があるにもかかわらず、東南アジアでの不動産投資が注目されるのは、多くの新興国がそうであるように、不動産投資のセオリーである経済成長と人口増加が顕著で、多くの専門家が経験値から不動産価格の上昇が見込めと判断しているためなのである。

　「不動産投資は経済学だけではなく、社会学の観点を組み合わせて考えるのが持論」という吉崎氏。その言葉の通り、まずは投資を考えている国の生活環境や人口動態といった全体像をつかみ、投資対象と見た時に感じる自分なりの感覚を大切にしたい。そして、統計やデータの分析やリスク回避などといった細かい部分は、投資顧問会社やプライベートバンクのアドバイスを参考にして、自分の意志のある海外不動産投資をしてはいかがだろうか。

吉崎誠二
ディー・サイン不動産研究所　所長
（株）ディー・サイン　取締役
早稲田大学大学院ファイナンス研究科、立教大学博士前期課程修了。
船井総合研究所Real Estateビジネスチーム責任者を経て現職。
著書：『 2020年の住宅・不動産市場』『消費マンションを買う人、資産マンションを買える人』など9冊。
連載：「 ダイヤモンド（WEB版）」など月6本。
不動産・住宅関連分野が専門領域。

ここ20年における１年あたりの平均成長率が６％を誇るマレーシア。その安定した経済成長と将来性に加え、６年連続して日本人が住みたい国ナンバー１に選ばれていることから、今、マレーシア不動産の注目度が上昇し、日本からの不動産購入者も急増している。

欧米で学んだ先進的なデザイナーや有名ホテルも手掛ける大手デベロッパーによって開発される最高級コンドミニアムが、東京都心の最高級マンションと比べて、概ね1/5前後の価格で購入できる。2000万円程度の低価格コンドミニアムでも24時間ガードマン常駐のセキュリティーゲート、プール、ジム、専用駐車場などが完備されている。

安定成長を続ける「東南アジアの優等生」

　２０１２年第３四半期のマレーシアの実質ＧＤＰ成長率は、前年同期比５・２ ％となり、引き続き高い成長率を維持している。
　マレーシア経済の特徴は高い成長率よりもむしろ、継続して安定成長している点だ。国家が主導する形で、２０２０年の先進国入りを目指して工業化を推し進めるなか、ここ20年における１年当りの平均成長率は６％程度を誇っており、この点はマレーシアが「東南アジアの優等生」と呼ばれる理由の一つとなっている。

流入する投資マネーと注目される不動産投資

　海外からの投資資金の継続的な流入は、国の将来性を見極める上で重要な指標となる。「イスラム金融」の中心地であるマレーシアは、中東のオイルマネーの流入拠点であることに加え、中国系が国民の25％を占めることもあり、潤沢なチャイナマネーの受け皿にもなっている。さらに、隣国シンガポールと国家間で大規模な共同開発プロジェクトが進行しており、今後も継続的な成長が期待できる。
　もう一つ特筆すべき点はマレーシアの年齢別人口分布が、日本とは対照的に、若年層（今後の不動産購入層となる10代、20代）の比率が圧倒的に高いことだ。さらに首都圏人口は現在の６００万人から２０２０年には１０００万人に達する見込みで、国内での不動産ニーズも年を追うごとに高まると期待されている。
　マレーシア不動産を投資対象にした場合、数年後に竣工する先行販売物件を低価格のうちに購入し、完成後、値上がりしてから売却する投資スタイルが最も一般的だ。従って、信頼できる大手デベロッパーが開発を手がける好立地・好条件の物件を、できるだけ早い段階で見つけることが重要。周辺の新路線工事や都市計画など、不動産価格の上昇が見込まれる大規模プロジェクトを事前に把握することも重要なポイントだ。

６年連続で、日本人が住みたい国ナンバー１

　財団法人ロングステイ財団の調査によると、マレーシアはハワイやオーストラリアといった人気地域を抑え、６年連続で「日本人が住みたい国」のナンバー１に選ばれている（２００６?11年）。
　その要因は物価の安さ（日本の１／３）や長期滞在ビザの取得のしやすさといった点が挙げられる。
　さらに、首都クアラルンプール周辺は世界で最も天災リスクが低い地域の一つとされており、地震、台風、洪水がほとんどない。
　また、子供に英語や国際感覚を学ばせる上で、多民族国家でインターナショナルスクールの学費が欧米より格段に安いマレーシアは、留学先として最適だ。医療水準も先進国に匹敵しており、日本語で受診できる病院も多数ある。

豊富な経験と知識を持つ専門家集団をパートナーに

　海外不動産へ投資をする場合、現地に拠点や強固なネットワークを持ち、不動産の最新情報を有している経験豊富な企業をパートナーに選びたい。「フォーランドリアルティネットワークジャパン」では、東京・帝国ホテルタワー棟の店舗で、専門スタッフが希望に応じた最適な物件を紹介してくれるほか、現地情報や視察ツアーの申込方法などを紹介する無料セミナーも毎週開催している。
　現地のスタッフが日本人向けに厳選した〝特選物件?などは人気が高く、紹介開始から数ヶ月で完売するので、気になる物件があれば早めに動き出すといいだろう。歴史的な円高水準の今こそ、割安に購入できるチャンスだ。

左／東京・丸ノ内一等地に匹敵する至高の立地条件「The Troika KLCC（写真右）」。立地、デザイン、室内空間、眺望など全てにおいてマレーシア最高級物件。クアラルンプールの中心にそびえ立つペトロナスツインタワーを含む夜景も堪能できる。（参考価格）：243㎡／ 14,800万円台～ ※1RM=27.5円で計算。
右／マレーシア第二の都市ジョホールバルを中心とした周辺地区で、シンガポールとの合同開発プロジェクト「イスカンダル計画」が着々と進行するなか、同計画を象徴するウォーターフロント開発エリア「ダンガベイ」に誕生する「TropezResidence（トロペッツ レジデンス）」。（参考価格）：64㎡／ 1300万円台～ ※1RM=27.5円で計算。

日本より圧倒的に有利な税制、世界最高レベルの投資環境、日本以上の住みやすさを誇るシンガポールで投資法人を設立すれば、俄然有利に資産形成・資産保全を行うことが可能だ。

クリーンかつ生活インフラの充実したシンガポールは、「世界で最も住みやすい都市ランキング（2011年）」で世界1位（日本は神戸の5位が最高位）に選ばれるなど、居住地としても世界有数の人気を誇っている。

富裕層率ナンバー1の国シンガポールで投資法人設立

　シンガポールは、金融資産１００万ＵＳドルを超える富裕層世帯の割合が17・1％（２０１１年時点）に上っており、富裕層が集まる国として古くから知られるスイスや香港を抑えて富裕層率ナンバー１の国となっているほか、資産保全額でも世界一を誇っている。
　実際に移住を検討する際に大きな壁となるのが、ビザ取得や現地での拠点だ。そこで、シンガポール進出への第一歩として現地に投資法人を設立する方法がある。

投資法人を設立するメリット

　シンガポールに投資法人を設立することのメリットは様々あるが、なかでもポイントとなるのが、日本と比べた際に圧倒的に有利な税制上のメリットを享受できることだ。
　法人税を例に挙げると、シンガポールでは最大が17％で、様々な課税所得控除を加味した実効税率は10％以下。最大40％にもなる日本との比較はいうまでもなく、主要国のなかでも安く設定されている。
　資産運用益にかかるキャピタルゲインやインカムゲインに対する課税もされず、相続税や贈与税もない。これらの恩恵を考えると、シンガポールに投資法人を設立する投資家や企業が増加し、さらに移住を希望する人が後を絶たないのも納得できる。
　２００７年に世界的な投資家ジム・ロジャーズ氏がシンガポールに移住したように、かつてシンガポールでは一定額以上の財産保有やその他の条件を満たせば、永住権が発給される金融投資スキームが存在した。しかし、同国への移住希望者が増加の一途を辿っていることから、この制度は昨年４月に廃止。同国で永住権を取得することが非常に難しくなっている。
　狭き門となったシンガポールへの進出だが、法人を設立することで、自身をその法人の取締役として就労ビザを取得することができ、長期滞在や出入国の自由度が格段に増す上、ディペンデントパスの取得により扶養家族の移住が可能になるなど、多くのメリットを享受できる。将来の永住権取得のチャンスも広がるわけだ。

強力なサポート体制をバックにシンガポール進出

　フォーランド シンガポールでは、現地提携企業とのネットワークを活かした各種支援サービスを取り扱い、無料で相談を受け付けている。就労ビザの取得サポート、オフィス開設や住居手配、シンガポールへの企業進出リサーチ・支援を含めたトータルサポートはもちろん、永住や長期滞在を検討している人には、日本語が通じる病院や目的に合わせた学校紹介など、現地生活を始める上で必要なサポートにも柔軟に応えてくれる。また、不動産、債券、ファンド、ＰＢなど富裕層マーケットが広がるシンガポールでの投資情報も充実している。
　同社は弁護士・公認会計士・税理士など各分野の専門家と強固なリレーションシップを築き、シンガポールでの法人設立・運営サポートをはじめ、法律・税制を踏まえた安心かつ高水準なサービスを総合的に提供している。そのため、法人設立にあたっての疑問や不安を解決しながら、シンガポール進出が可能だ。
　同社では現地法人の設立や移住を考える人へ向けてのセミナーも定期的に開催している。また、２月１６日（土）には海外に目を向けた著名不動産投資家や税理士などを講師に招いた特別セミナー（参加費1万円／限定50名）が開催されるので、シンガポールへの進出や海外での資産形成・資産保全を考えているなら、まずは参加してみるといいだろう。

左／米国の著名投資家ジム・ロジャーズがシンガポールに移住した理由のひとつが、娘たちに二大言語である英語と中国語を学ばせるためだったように、シンガポールでは国の将来を担う人材の育成に積極的に取り組んでいる。歳出の２割という国防費に次ぐ巨額の予算を教育費に充てている。
右／治安の良さは日本以上と言われ、子供も安心して暮らせる。また、欧米で医師免許や博士号を取得した優秀な医師が多く、日本と同程度のレベルにあるとされる高い医療技術・サービスが提供されている。日本語で対応可能な病院も多い。